Основания для признания сделок по недвижимости недействительными
Действующим законодательством Украины предусмотрены случаи, когда любые сделки могут быть признаны недействительными, в том числе удостоверенные нотариально:
1. когда лицо, совершающее сделку, не имеет достаточного объема гражданской дееспособности.
Для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества закон требует полного объема гражданской дееспособности, то есть лицо должно осознавать значение сделки об отчуждении имущества. Бывают ситуации, при которых лицо может быть признано судом ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным (в частности, вследствие психических заболеваний). В таких случаях, как приобретение недвижимого имущества, так и его отчуждение должно производиться опекунами либо с согласия попечителей (в случаях ограниченной дееспособности лица), также при обязательном наличии письменного согласия органов опеки и попечительства.
Кроме того, существует еще и неполная гражданская дееспособность лица в возрасте от 14 –ти до 18-ти лет. В таких случаях операции по недвижимости с их участием должны осуществляться с письменного и нотариально удостоверенного согласия родителей (а если нет родителей, то - попечителей) плюс обязательно с письменного согласия органов опеки и попечительства.
2. когда волеизъявление участника сделки не является свободным и не соответствует его воле.
Случаями отсутствия собственной воли лица на совершение сделки являются:
- введение в заблуждение (как другим участником сделки, так и третьими лицами),
- применение обмана (например, отрицание того обстоятельства, что отчуждаемое имущество приобреталось супругами в браке и второй супруг является сособственником данного имущества, даже если это имущество документально оформлено на одного из супругов);
- применение насилия (психическое или физическое давление по отношению к участникам сделки, как со стороны другого участника сделки, так и третьего лица);
- злонамеренная договоренность представителя одной стороны с другой стороной (например, когда участником сделки является не лично продавец или покупатель, а их представитель по доверенности, который, будучи подкупленным другой стороной, совершает сделку, которая не отвечает интересам его доверителя);
- использование сложившихся для лица тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для него условиях (тяжелыми обстоятельствами могут быть, например, болезнь нетрудоспособного лица, необходимость немедленной госпитализации и отсутствия денег на лечение и проживание, отсутствие при этом материальной помощи от родственников и т.п.).
3. если сделка не направлена на реальное наступление правовых последствий.
Договор купли-продажи недвижимости предполагает наступление следующих правовых последствий для его участников: для продавца – передача объекта недвижимости в собственность покупателя, всех необходимых документов, выселение, получение денег от покупателя; для покупателя – принятие объекта недвижимости в собственность, использование его в своих интересах, вселение, передача денег продавцу.
Сделка, совершенная без намерения создать правовые последствия, которые обуславливаются этой сделкой, является фиктивной и признается судом недействительной.
4. в случае, когда сделка, совершенная родителями (усыновителями), противоречит правам и интересам их малолетних , несовершеннолетних либо нетрудоспособных детей.
Здесь следует отметить, что даже наличие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки не является достаточным подтверждением соблюдения интересов малолетних, несовершеннолетних либо нетрудоспособных детей при совершении сделки их родителями. Так как действия органов опеки и попечительства могут быть обжалованы заинтересованными лицами (в частности, которые оспаривают сделку) в судебном порядке и признаны незаконными.
Как отдельный вид недействительных сделок купли-продажи недвижимости следует отметить ничтожные сделки. Ничтожной является сделка в силу прямого указания закона, то есть она бесспорно недействительная, и ее недействительность не нужно доказывать в суде.
Так, в соответствии с законом, ничтожной является сделка, совершенная при условии несоблюдения нотариальной формы договора купли-продажи недвижимого имущества, а также сделка, совершенная без разрешения органа опеки и попечительства (когда речь идет об интересах малолетних, несовершеннолетних, нетрудоспособных детей, а также лиц, ограниченно дееспособных либо недееспособных). Однако в некоторых случаях ничтожные сделки могут в судебном порядке признаваться действительными.
Кроме того, следует обратить внимание и на такой момент: если продается только какая-то доля в недвижимом имуществе (например, комната в коммунальной квартире, где по техническим документам она числится как часть – 18/100), то для этого необходимо получить от всех остальных сособственников письменный отказ от права преимущественной покупки продаваемой части объекта недвижимости. Если такой отказ не будет получен, то каждый из таких сособственников вправе в судебном порядке требовать перевода прав собственности на проданный объект на себя. Такая ситуация создает, мягко говоря, большие сложности для покупателя, который остается без приобретенного им имущества.
Законом установлены cроки в течение которых заинтересовано лицо может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Специальные сроки:
1. в случае признания сделки недействительной, совершенной под влиянием насилия или обмана – 5 лет.
2. при предъявлении требований о переводе на совладельца прав и обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности – 1-год.
Общий срок – распространяется на все остальные случаи недействительности сделок и устанавливается продолжительностью 3 года.
С какого же момента необходимо исчислять эти сроки?
1. при признании сделки недействительной, совершенной под влиянием насилия – со дня прекращения насилия.
2. во всех остальных случаях – когда лицо узнало, либо могло узнать о нарушении своего гражданского права или о лице, которое его нарушило.
Заместитель Генерального директора
ООО «Юридическая компания «АККРЕДО»,
адвокат Шевченко Юлия Ивановна
Главная страница 
