Назад в будущее По мнению историков, термин «ипотека» впервые появился в Греции еще в начале VI века до н. э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Из Древней Греции ипотека плавно перекочевала в Древний Рим. В I веке н. э. там уже процветали ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II век н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Ипотека? А с чем ее едят? Что представляет cобой ипотека в наше время? Ипотека, ипотечный кредит – это жилищный заем, т.е. предоставляемые заемщику кредитором деньги для приобретения либо ремонта недвижимого имущества на условиях целевого использования, срочности, платности, возвратности. Ипотечный кредит дает возможность купить квартиры, продаваемые как на первичном, так и на вторичном рынке, а также индивидуальные жилые дома, находящиеся на стадии строительства или уже достроенные. Ипотека имеет значительный социальный и экономический эффект. Благодаря ей создаются новые рабочие места в строительстве, банковской сфере, страховании, риэлтерском бизнесе. Кроме того, уменьшается инфляция, улучшается социальная атмосфера, увеличивается число собственников жилья. Чтобы сегодня купить квартиру, вы должны располагать денежной суммой, составляющей, как минимум, 10% ее стоимости. Остальную сумму, необходимую для покупки жилья, т.е. ипотечный кредит, вам выдает банк. Недвижимость будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы полностью не расплатитесь по кредиту, т.е. не выплатите основную сумму долга и проценты по нему. И хотя квартира оформляется сразу в собственность заемщика, вы не имеете права ее продавать, обменивать или сдавать в аренду без согласия банка. На сколько предоставляется кредит Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок - до 25 лет. Как правило, обеспечением по кредиту выступает только приобретаемая недвижимость, хотя, впрочем, есть и исключения. Подавляющее большинство банков используют только одну схему погашения кредита – ежемесячно равными долями, при этом получается так, что на начальных этапах вы платите в основном за проценты, а на поздних – за основную сумму долга. Этим и объясняется тот факт, что, например, разница между ежемесячными выплатами по 10-летнему кредиту лишь ненамного выше, чем по 25-летнему, так как при значительных периодах пользования кредитом объем месячного взноса приближается к сумме процентов за первый период. Скорое получение жилья в собственность выгодно отличает ипотеку от варианта накопления денег в течение долгих лет, потому что за это время стоимость квартиры может значительно вырасти; при заключении же договора об ипотеке цена фиксируется, и колебания рынка недвижимости могут теперь совершенно не волновать покупателя. Сегодня на украинском рынке процентные ставки находятся в пределах от 11 до 14 процентов, хотя порой они доходят и до 16 процентов. Для нормального развития рынка существует настоятельная необходимость снижения уровня ставок и сближения его с общеевропейскими показателями. Если в ходе погашения кредита клиент по объективным причинам не сможете вносить платежи в полном объеме, банк обычно старается помочь и выработать взаимно приемлемое решение. Однако если эти усилия не дадут результата, клиенту придется продать квартиру (дом) и погасить задолженность перед банком, а на оставшиеся от продажи деньги купить себе другое жилье. Кто может получить кредит Получить ипотечный кредит может любой гражданин Украины, имеющий стабильный доход. Кредит выдает банк. Именно он принимает решение о выдаче вам кредита и его размере. Для того чтобы получить нужную сумму, необходимо предоставить банку пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность, так как любому кредитору нужны гарантии возврата долга. Банк может попросить вас предоставить данные о постоянных доходах и расходах, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имеющемся имуществе и т.д. В качестве дохода может рассматриваться ваша зарплата по основному месту работы и по трудовым договорам, доходы по депозитам в банке и по ценным бумагам, а также от сдачи в аренду имеющейся недвижимости. При этом кредитор может принять в расчет доход обоих супругов или других взрослых членов семьи, выступающих созаемщиками. После того, как полученные данные будут подытожены, принимается решение о выдаче кредита и определяется его размер: запрашиваемая заемщиком сумма может быть или полностью одобрена, или же частично уменьшена. Уменьшить размер кредита банк может, скажем, в том случае, если посчитает недвижимость, которую вы хотите приобрести, неликвидной. Однако такие случаи происходят достаточно редко. Случается, что справка об официальном доходе клиента не совпадает с его реальным финансовым положением, в этом случае только профессионализм работников банка может помочь найти взаимоприемлемое для сторон решение. Подбирать будущую квартиру нужно так, чтобы она соответствовала, в том числе и требованиям банка. Например, кредитный совет может не удовлетворить квартира в некоторых новостройках, старом фонде или в доме с деревянными перекрытиями, которые являются не редкостью в «старой Одессе». . Далее вам предстоит убедиться в юридической «чистоте жилья» и оценить его рыночную стоимость. Для вас и для банка важно, чтобы приобретаемое жилье было «чистым» с юридической точки зрения, а его стоимость соответствовала текущим рыночным ценам. Если взаимное согласие найдено - вы заключаете с банком кредитный договор. В кредитном договоре с банком определяется размер кредита, условия его получения и погашения. Кроме кредитного договора между банком, продавцом и покупателем недвижимости заключается трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки недвижимости. Этот документ включает в себя договор купли-продажи, в котором определяется цена недвижимости, ее адрес, условия освобождения продавцами, договор ипотеки, куда входят элементы кредитного договора, а также указывается, что приобретаемая недвижимость переходит в залог банку. Банк может потребовать нотариальной заверки договора купли-продажи и регистрации его в установленном законом порядке. С момента государственной регистрации договора вы становитесь собственником жилья. Выдача кредита в зависимости от программы кредитования происходит или в день заключения договора купли-продажи и ипотеки, или после получения зарегистрированного договора купли-продажи, ипотеки и свидетельства о собственности. Первоначальный взнос (ваши собственные средства) вы должны выплатить в день заключения договора купли-продажи и ипотеки. Они поступают на специальный счет в банке или кладутся в депозитарную ячейку. Как правило, любая программа ипотечного кредитования требует оформления страховых полисов по трем видам услуг: страхование приобретаемой квартиры, страхование права собственности на эту квартиру, а также жизни и трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги предоставляют страховые компании - партнеры банков. Банк может потребовать оформить страховые полисы до заключения договора купли-продажи и ипотеки. Если сделка не состоится, страховая компания должна вернуть покупателю все страховые взносы. Некоторые из ипотечных программ банков предусматривают возможность досрочного погашения кредита. А как там за «бугром»? В США распространена двухуровневая модель ипотечного кредитования, которая является классической ипотечной схемой. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств. Сейчас в Америке жилищная ипотека занимает 74 процента рынка. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством. В ряде европейских стран, в частности в Германии, как альтернатива "американской" модели ипотечного кредитования создана система ссудо-сберегательных касс. В странах Евросоюза ипотекой охвачено 65 процентов рынка. В европейской схеме источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ссудо-сберегательным кассам, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Таким образом, на сегодняшний день кредитование под залог приобретаемой недвижимости является доминирующей формой жилищного финансирования во всех без исключения развитых странах мира. Очевидно, что ипотека может и нам помочь в решении таких застарелых проблем как: коммунальные квартиры, ветхое и аварийное жилье, семейные общежития. .
Главная страница 
