Инвестиции в жилищное строительство являются той лакмусовой бумажкой, с помощью которой легко проверяется экономическое благополучие того или иного государства, региона или города. В этом плане Одесса последних лет демонстрирует все внешние признаки успеха: значительный рост инвестиций, в том числе и иностранных, и, как следствие, - высокие темпы жилищного строительства. Порой то, что происходит в Одессе напоминает времена золотой лихорадки на Аляске в конце ХIX столетия. Строительные компании уже полностью освоились с ролью старателей, ищущих свою золотую жилу. Как и во времена золотой лихорадки кому-то везет больше, а кому-то – меньше… За всей этой строительно-золотой суматохой четко просматриваются серьезные проблемы, стоящие перед отраслью. Первая проблема – это отсутствие упорядоченной законодательной базы, позволяющей строительной отрасли твердо стать на ноги. Наличие огромного массива законодательных и подзаконных актов, регламентирующих работу строителей и часто вступающих в противоречие один с другим, серьезно тормозят работу. Современный строитель должен быть не только хорошим профессионалом и юристом, он должен быть еще и политиком, умеющим быстро реагировать на смены политического курса как в стране, так и в регионе. От этого умения во многом, зависит выживаемость строителя на рынке. Чрезвычайно важной проблемой для строительных компаний является проблема привлечения финансовых ресурсов, необходимых для реализации того или иного проекта. После аферы с «Элита-центром» многие инвесторы стали гораздо больше внимания уделять изучению возможностей строительных фирм, их способности выполнить взятые на себя обязательства. Рассматривая одесский строительный рынок с точки зрения его инвестиционной привлекательности, стоит отметить его абсолютную непрозрачность. Из нескольких сот объектов, сооружаемых в Одессе (включая коттеджи), лишь по некоторым можно найти информацию о том кто их строит, когда объект будет сдан в эксплуатацию, стоимость 1кв. метра и т. д. Разумеется, что в таких условиях инвестор (особенно иностранный) десять раз подумает, прежде чем решится вкладывать деньги. Кроме того, большинство строительных компаний неохотно идут на контакты с прессой, мало кто имеет свои Интернет-сайты, даже рекламные объявления, порой, носят характер полного обезличивания. Все это свидетельства нестабильности и неуверенности в завтрашнем дне. Тем не менее есть один показатель, который позволяет находится строительной отрасли, что называется «в тонусе», это непрерывный рост цен на жилье. Парадокс ситуации заключается в том, что, не смотря на увеличение темпов строительства, не смотря на значительный рост цен, – спрос по-прежнему превышает предложение. Очевидно, что такая ситуация будет характерна не только для 2006 года, но и для 2007. Выходом из этой ситуации могли бы стать новые подходы к решению проблем. Одним из таких подходов могло бы стать участие частных инвесторов в долевом строительстве. Идея эта не новая, однако в ряде регионов она себя неплохо проявила. Суть ее заключается в следующем: инвестор вносит определенную часть стоимости квартиры сразу, а оставшуюся долю – равными частями в течении 5-10 лет. При этом процентные ставки, как правило, значительно ниже, чем при традиционном ипотечном кредитовании.
Перспективными выглядят государственное молодежное кредитование, льготные кредиты для многодетных семей (в условиях Украины, многодетной следует считать семью, имеющую двух и более детей). Вообще, участие государства в жилищном строительстве представляется совершенно недостаточным, но это уже другая тема.
Хотелось бы обратить внимание на причины, вызвавшие стремительный рост цен. Первоначально, в 2001-2004 годах основными покупателями были мелкие и средние предприниматели, заработавшие достаточно для улучшения жилищных условий, а также моряки и высокооплачиваемые менеджеры. Именно они подтолкнули рынок, создав условия для его роста. Очень быстро в игру включились банки с программой ипотечного кредитования. Инвестиционная привлекательность создала условия для игры на повышение, в которую, соответственно, с головой окунулись и риэлторские фирмы. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости, цены на которую выросли неимоверно. Совокупность этих факторов приводет к тому, что круг лиц, способных купить жилье существенно сузится.
Министерство строительства и архитектуры Украины разработало «Приоритетную программу по удешевлению строительства и доступности жилья», вот некоторые ее пункты:
• консолидация бюджетных средств, которые направляются по разным программам для обеспечения жилья гражданам, нуждающимся в государственной поддержке.
• применение при строительстве традиционных строительных изделий отечественного производства.
• выделение строительных площадок, которые не требуют дополнительных затрат (инфраструктура и т.д.)
И не специалисту ясно, что даже при выполнении всех этих пунктов цены на жилье не поползут вниз.
Перспективы строительного рынка Одессы Несколько месяцев назад, международная консалтинговая компания Merser назвала Москву самым дорогим городом мира. Подняться на первое место российской столице помог рекордный рост цен на недвижимость. Одессе подобная перспектива пока не грозит, но тревожный звоночек уже прозвучал. Сейчас у нас цены растут значительно быстрее, чем рост доходов населения и уже в ближайшей перспективе жилье станет доступным только для богатых и очень богатых людей. Если ситуация кардинально не изменится то рынок жилья окончательно превратиться в элемент спекулятивной игры. Покупать недвижимость будут уже не для того чтобы улучшить свои жилищные условия, а с целью перепродажи и сдачи в аренду. Без сомнения стоит ожидать и существенного роста арендной платы, особенно на офисы в центральной части города. Тем не менее, для одесситов, со средним уровнем дохода, существует вполне пристойная альтернатива – это недорогое жилье в ближайшем пригороде. Так уж сложилось традиционно, что большинство коренных жителей Одессы ценили удобства жизни в центре, считая пригороды, а уж тем более, сельскую местность, районами малопригодными для жизни горожанина. Сейчас ситуация серьезно изменилась: цены на пристойное, со всеми удобствами жилье в пригородных селах в два, а порой и в три раза ниже чем в Одессе. При этом нужно отметить значительное улучшение транспортного сообщения с городом, благодаря наличию парка вполне комфортабельных маршруток. Конечно, многие горожане пока не готовы к прелестям сельской местности. Именно поэтому строительные компании уже сейчас могут предложить урбанизированным согражданам приемлемые, а главное недорогие варианты, пригородного жилья (например, жилой комплекс в Хлебодарском).
Одним из перспективных вариантов пригородного жилья, на которое следовало бы обратить внимание одесским строительным компаниям, мог бы стать таунхаус. Что такое таунхаус? Это сблокированный малоэтажный дом, имеющий общую несущую стену или несколько таких стен. Благодаря такой конструкции значительно экономится площадь и строительные материалы. В таунхаусе обычно живет несколько семей, но в отличие от загородных домов, он существенно дешевле и в полтора-два раза дешевле обычных городских квартир. Такой тип застройки широко распространен в странах Запада, у нас он только-только начинает пробивать себе дорогу.
Ну и несколько слов следует сказать о рынке офисной недвижимости. Сейчас это один из самых перспективных рынков, так как спрос на офисные помещения будет только возрастать, особенно в центре. В настоящий момент основную часть помещений, используемых под офисы, составляют административные здания советского периода. Новых офисных помещений построено немного. Уже идет активный процесс перестройки заводских корпусов ряда промышленных предприятий. Особенно этот процесс заметен на Пересыпи.
В ближайшее время на повестку дня встанет вопрос о строительстве крупных офисных центров, без них не может существовать ни один современный город, тем более, такой как Одесса.
Александр Степанченко
|
Главная страница 
